Immobilien Investment

3. Immobilien

Jeder kennt Immobilien und weiß, dass man in Betongold investieren kann. Als ersten fällt Dir sicher die von Dir selbst genutzte Immobilie ein. Das Haus im Garten, die Doppelhaushälfte oder die eigene Wohnung in der Großstadt. Doch es gibt soviel mehr Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Und aus finanzmathematischer Sicht auch deutlich sinnvollere. 

Selbst genutzte Immobilie:

My Home ist my Castle. Die eigenen vier Wände. Da stecken Emotionen drin. Es gibt auch kein einziges Argument, was dagegen spricht. Denn hier geht es um Bauchgefühl und um Emotionen. Dagegen kann man rational nicht argumentieren. Braucht man auch nicht, denn mir geht es nicht darum, den Häuslebauern diesen Traum auszureden. Jedoch möchte ich auf die Vor und Nachteile hinweisen, die so eine Entscheidung so mit sich bringt. Denn natürlich ist nicht immer alles eitel Sonnenschein.

Die Vorteile sind offensichtlich:

  • Du investierst, klassischer Werbespruch der Bausparkassen, in Deine eigenen vier Wände anstatt einem Vermieter die Immobilie ab zu bezahlen.
  • Wenn Du Eigentümer bist, kannst Du (in gewissen Grenzen) tun und lassen was Du willst. Küche? Kannst Du selber aussuchen. Streichen? Anbau? Baum pflanzen? Weitestgehend ist das die eigene Entscheidung. 
  • Wenn die Immobilie abbezahlt ist, fällt die monatliche Miete bzw. die Finanzierungsrate natürlich weg.

Nachteile:

  • In der Regel müssen Schulden in Höhe von einigen hunderttausend Euro aufgenommen werden. Abhängigkeit!
  • Eine Immobilie kostet immer Geld, anstatt Cash Flow zu liefern ( Zb: nach 10 Jahren neue Heizung, neues Dach, neue Fenster) 
  • Hochgradig Illiquide. Und wenn verkauft werden muss (beruflich bedingter Umzug, Scheidung, Private Insolvenz, etc.) meist mit deutlichem Verlust zu verkaufen

Fremdgenutzte Immobilie:

Die vermietete Immobilie ist kein emotionales Projekt. Es sind die Zahlen, die die Argumente ausmachen. Und der Hebel, der durch die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung entsteht. Dieser Hebel erhöht möglicherweise die Rendite.

Das Prinzip ist einfach. Du kaufst eine Immobilie und Dein Mieter zahlt Dir sowohl die Finanzierungskosten als auch den Wertgewinn.

Vorteile:

  • Du investierst in Dein Eigentum
  • Du lässt (in der Regel) fremdes Geld für dich arbeiten, bzw. hebelst Deinen Eigenkapitaleinsatz und damit Deine Rendite
  • Der Mieter zahlt Deine Kosten
  • planbarer Cashflow
  • Möglicherweise Wertsteigerung
  • viele Kosten lassen sich umlegen auf den Mieter oder steuerlich absetzen

Nachteile:

  • Es ist eine Illiquide Anlageform
  • Mieter zahlt nicht, oder das Objekt lässt sich nicht vermieten, Messis
  • Risiken wie Feuer
  • Unkalkulierbare Risiken wie Änderungen der Umgebung durch Straßenbau etc und damit Reduzierung des Wertes
  • der Staat, der zum Beispiel Zwangshypotheken eintragen lassen kann
  • Verschuldung und damit Abhängigkeit von Dritten.

offener Immobilienfonds

Das Investment in eine eigene oder vermietete Immobilie geht zumeist mit dem Einsatz von enorm viel Kapitaleinsatz von mehreren Einhundertausend Euro einher. Wenn man jedoch in die Anlageklasse investieren will, ohne die Aufnahme von Schulden oder die Kapitalbindung enormer Summen, dann bietet sich möglicherweise ein offener Immobilienfonds an. Dieser ist relativ flexibel, lassen sich die Anteile an den Fonds doch zu bestimmten Summen an die Fondgesellschaft zurückgeben.

Vorteile:

  • relativ Flexibel
  • mit kleinen Summen (oft ab 50 € monatlich oder 2500 € Einmalig möglich)
  • relativ stabile Erträge bei kalkulierbarer Volatilität / Schwankung

Nachteile:

  • Du entscheidest zwar in welchen Fonds, aber nicht in welche konkreten Immobilien
  • laufende und sehr oft auch höhere Abschlusskosten

geschlossener Immobilienfonds:

Neben den offenen Immobilienfonds gibt es auch den geschlossenen Fonds. Hierbei handelt es sich in der Regel um ein oder mehrere konkreten Projekte, die mit dem Geld der Anleger finanziert werden sollen. Sofern bekannt, ist natürlich ein Vorteil, auf welche (s) Objekt man sich einlässt und wer der Mieter ist. Gerne werden so Büroimmobilien finanziert, bei denen der Mieter oft große namhafte Unternehmen sind, die für die Sicherheit der Miete einstehen können. 

Genossenschaftsanteile:

Du kannst dich auch an Immobilien in Form von Genossenschaften beteiligen. In Genossenschaften hast du in der Regel ein Mitspracherecht, ähnlich wie bei einer Aktiengesellschaft und wirst auch am Gewinn beteiligt.

Reits:

Vereinfacht bedeutet das Investment in Reits, das Investment in Immobilienaktien. Du kaufst also Aktien von Unternehmen, welche mit Immobilien ihr Geld verdienen. Wie zum Beispiel Vonovia oder Deutsche Wohnen. Vorteil der Aktien in Immobilienaktien sind vor allem ein stabiler Cashlfow der Unternehmen durch die ständigen Mieteinnahmen. Oft macht sich das auch in der Dividendenzahlung bemerkbar.

Immobilienplattformen:

Über diese eher direkten Investments oder große Kapitalsammelstellen wie Fondsgesellschaften angebotenen Vehikel gibt es neuerdings auch die Möglichkeit flexibler in Immobilien zu investieren. Über sogenannte Plattformen wie Exporo oder der Bergfürst haben einige Interessante Angebote. Jedoch ist wichtig zu schauen, dass nicht jedes Angebot der Plattformen tatsächlich ein Investment in Immobilien darstellt. Oft sind es eher Beteiligungen an Unternehmen, die wiederum in Immobilien investieren oder es sind Anleihen. Diese Unterschiede sind wesentlich, stellen sie doch zum einen lediglich eine Forderung dar (im Falle der Anleihe). Auf jeden Fall nicht die gewünschte Anlageklasse. Dennoch kann man natürlich bei Exporo und Der Bergfürst nachschauen, welche Möglichkeiten es so gibt.

Immobilien-Crowdinvesting mit BERGFÃ?RST

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